מהי משכנתא – שאלות ותשובות
מה פירוש המונח משכנתא? ומה הופך את ההלוואה הזאת לפופולארית כל כך?
משכנתא, במילים פשוטות, היא הלוואה שנועדה לרכישת נכס או דירה ועל מנת לקבלה יהיה עליכם לשעבד את הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. השם של ההלוואה מצביע על המהות – משכנתא – מלשון משכון – כשהכוונה כאן היא למשכון הנכס. כאשר תסיימו להחזיר את ההלוואה השעבוד יוסר מהנכס והוא יהיה שלכם בלבד.
למשכנתא מספר מאפיינים ייחודיים:
היקף ההלוואה – תוכלו לקחת משכנתא בסכומים גבוהים מאוד. גובה הסכום שתוכלו לקבל תלוי בגורמים שונים וגם בצרכים שלכם, מטבע הדברים.
תקופת ההלוואה – את המשכנתא תוכלו לפרוס על פני תקופות ארוכות (כיום ישנם בנקים שהחלו לדבר על תקופות משכנתא ארוכות מאי פעם) אך רצוי לקצר את תקופת המשכנתא ככל האפשר).
ריביות נמוכות – ביחס להלוואות בנקאיות אחרות הריביות כאן הן נמוכות למדי.
אילו לווים יכולים לקבל משכנתא?
למרות התנאים הגמישים, לא כל אחד יכול לקבל משכנתא. אסור לשכוח שמדובר כאן על התחייבות לטווח רחוק בסכום לא קטן. לכן הסיכון - גם שלכם וגם של הבנק - גדול לעומת הלוואות רגילות. כדי להגן על עצמם הבנקים מנסים לוודא שהכסף שנתנו לכם יוחזר: לפני שהם מעניקים משכנתא הם מבררים מהי ההכנסה החודשית שלכם, האם יש באמתחתכם התחייבויות שונות, האם ההתנהלות הפיננסית שלכם תקינה (כלומר פיגורים, חובות לא משולמים וכדו') ובדרך כלל תידרשו להכנסה חודשית נטו של לפחות פי שלוש מגובה ההחזר החודשי של ההלוואה.
נוסף על כל אלה, אתם נדרשים להציג הון עצמי בשיעור מסויים משווי הנכס. כאן אנו נכנסים לנושא של "אחוז מימון המשכנתא". החישוב הוא פשוט – אם אתם מעוניינים לרכוש דירה שעולה מיליון שקלים חדשים, אף בנק לא ייתן לכם 1,000,000 ₪ אלא רק אחוז מסויים מתוך הסכום ואת שאר הכסף יהיה עליכם לשלם מכספכם הפרטי. מי שמעוניין לקבל משכנתאות באחוזים גבוהים יותר ייאלץ להיעזר בשירותיו של ביטוח EMI – ביטוח שלא מגן עליכם אלא על הבנקים ומחזיר להם את כספם במקרה שלא תעמדו בהלוואה. כמובן שביצוע ביטוח כזה מייקר את המשכנתא.
לאילו מטרות תוכלו לקחת משכנתא?
משכנתא אפשר לקחת למטרות שונות ומגוונות. היא מיועדת לא רק לרכישת דירה חדשה או יד שנייה אלא גם לרכישת מגרש, בנייה עצמית, וכדו'. ניתן לקחת את ההלוואה גם למימון מטרות שאינן נכללות בהגדרות אלו. לשם כך תוכלו לקחת משכנתא לכל מטרה – כלומר לשעבד דירה שבבעלותכם ולקבל הלוואה בתנאי משכנתא לצורך מימון מגוון רחב של מטרות כגון רכישת רכב, מימון של לימודים, רכישת יאכטה (אם ידכם משגת) ועוד.
האם גם תושבי חוץ, שאינם גרים בישראל יכולים לקחת משכנתא?
בהחלט, ישנם בנקים שהגדילו לעשות ואף מינו צוות מיוחד לטיפול בנושא.
מהי משכנתא לזכאים?
בעבר מדינת ישראל הגתה רעיון חברתי מצויין – לסייע למי שלא מתהדר בחשבון בנק מנופח להגיע לדירת החלומות. העזרה באה מכספי משרד הבינוי והשיכון בצורת הלוואה בתנאים נוחים, במסלול משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה, ללא קנס פירעון מוקדם. ההלוואה לא ניתנת לכל דורש אלא רק למי שעונה לקריטריונים שנקבעו על ידי המשרד והסכום לו זכאי הלווה נקבע בהתאם לנקודות שהוא צובר (ילדים, למשל, מקנים תוספת נקודות). אלא שהסערות הכלכליות עשו את שלהן וכיום הבנקים מציעים ללקוחות ריביות טובות יותר מאלו של הלוואת הזכאות כך שבימינו אלה מומלץ קודם כל לברר מה הבנק מציע לפני ששוקלים להשתמש בסיוע האמור.
מהם מסלולי משכנתא?
ניתן לקחת משכנתא במספר מסלולים, כאשר הן הריבית והן הגורם אליו צמודה המשכנתא משתנים ממסלול למסלול.
כאן ניתן למנות מספר מסלולים ראשיים – מסלול המציע לכם ריבית קבועה והצמדה למדד, מסלול בעל ריבית משתנה, גם הוא צמוד מדד, מסלול הפריים – שאינו צמוד למדד ובו הריבית נקבעת בהתאם לריבית בנק ישראל, מסלול ריבית קבועה ללא הצמדה ומסלול צמוד מט"ח.
בדרך כלל מומלץ לחלק את המשכנתא ליותר ממסלול אחד – כלומר ליצור תמהיל המורכב ממספר מסלולים. כך מתפזר הסיכון על פני מספר אפשרויות וגם כאשר חלה עליית ריביות הלווה לא מוצא עצמו מול שוקת שבורה.
מאילו בנקים תוכלו לקבל משכנתא?
ראשית, תוכלו לקבל את ההלוואה מהבנקים למשכנתאות: מזרחי טפחות, בנק משכן (מקבוצת פועלים), בנק לאומי למשכנתאות, בנק דיסקונט למשכנתאות (מקבוצת הבינלאומי) והבנק הבינלאומי למשכנתאות.
שנית, יש עוד שני בנקים מסחריים שנותנים הלוואות כאלה: בנק איגוד ומרכנתיל.
בנוסף, גם חברות הביטוח כלל ומנורה עוסקות בתחום, אך חסרות את התשתיות שיש לבנקים בתחום.
מהו ייעוץ משכנתא?
כל מי שעושה את צעדיו הראשונים בעולם המשכנתאות מגלה שמדובר בעולם סבוך ומפותל. למעשה, ככל שאתם הלקוחות מבינים פחות כך הבנקים מרווחים יותר מהטעויות ומחוסר הידע שלכם. כמובן שלפני לקיחת ההלוואה הבנקים מעמידים בפניכם "יועצים", אלא שמטרתם היא קודם כל לשווק לכם את המשכנתא הרווחית לבנק, ובוודאי ובוודאי שלא לייעץ לכם מהו התמהיל החסכוני ביותר.
אחת הדרכים הטובות והיעילות ביותר להתמודד עם העניין היא להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא אובייקטיבי, מומחה לתחום, שדואג קודם כל לכיסם של לקוחותיו. ייעוץ משכנתא מקצועי נחלק בדרך כלל למספר שלבים - תחילה נבדק הפרופיל הפיננסי של הלקוח, צרכיו ורצונותיו. בהמשך מותאם ללקוח תמהיל אופטימאלי – כלומר התמהיל החסכוני ביותר בהתאם לנתונים שהוצגו. לאחר מכן פונה חברת הייעוץ לבנקים – כלומר עורכת את סקר השוק. לחברת הייעוץ יש כאן יתרון גדול, שכן היא מרכזת מספר רב של לקוחות ועל כן באפשרותה לבצע מכרז משכנתאות ולהשיג תנאים טובים יותר עבור לקוחותיה. בנוסף, הלקוחות נהנים מפטור מאחת המועקות הגדולות בה כרוך תהליך – כלומר מהבירוקרטיה.
בסופו של דבר מדובר בשירות שחוסך ללקוח לא רק זמן אלא גם לא מעט כסף, כאבי ראש ולפעמים אפילו עצבים בדרך להלוואה.